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國土部:可先租後讓 禁以土地換項目
  以相關土地優惠政策作“甜頭”去争取更多的投资,这在各地招商系統中是公開的秘密,但自9月開始,这一情況将被禁止。
  
  6月6日,國土资源部發布《節約集約利用土地規定》(以下簡稱 《規定》)。《規定》明确:禁止以土地換項目、先征後返、補貼、獎勵等形式變相減免土地出讓价款。这是我國首部专門就土地節約集約利用進行規範和引導的部門規章,共九章38條,自2014年9月1日起實施。
  
  此舉并非無的放矢,據《每日经濟新聞》記者了解,很多地方在招商引资時,地价究竟能優惠至何種程度,很大意義上決定引资成功與否,而優惠地价甚至零地价看似繁榮地方经濟,卻也埋下諸多隐患。
  
  为解決變相減免土地出讓帶来的弊端,又兼顧企业利益,國土部新規還明确,市、縣國土资源主管部門可以采取先出租後出讓、在法定最高年期内實行縮短出讓年期等方式出讓土地。
  
  禁變相減免土地出讓金
  
  國土部《規定》的核心在于節約用地。去年底,國土部副部長胡存智就強調,今後一個時期,要緊扣節地評价與考核、節地标準與審查、節地技術節地模式與激勵機制等關鍵點,系統謀劃統籌推進,将節約集約用地貫穿于土地利用管理全過程。
  
  今年初,國土部下發《關于強化管控落實最嚴格耕地保護制度的通知》,其中提出,重點控制東部地區特别是京津冀、長三角、珠三角三大城市群建設用地規模。除生活用地及公共基礎設施用地外,原則上不再安排城市人口500萬以上特大城市中心城區新增建設用地。
  
  以北京为例,2014年北京國有建設用地供應計劃總量为5150公頃,較2013年的5650公頃再次下滑,實際上这是北京連續4年縮減供地計劃。
  
  《規定》強調國家通過土地利用總體規劃,對建設用地實行總量控制,确定建設用地的規模、布局、結構和時序安排。
  
  同時,《規定》根據實踐中探索出的成功经验,提出城鄉土地利用應體現布局優化的原則,引導工业向開發區集中、人口向城鎮集中、住宅向社區集中,推动農村人口向中心村、中心鎮集聚,産业向功能區集中,耕地向适度規模经營集中。
  
  在監管與處罰上,國土部明确,縣級以上國土资源主管部門應當加強土地市場动态監測與監管,對建設用地批準和供應後開發情況實行全程監管,定期在門戶網站上公布相關情況,接受社會監督。
  
  省級國土资源主管部門應當對節約集約用地情況進行監督,依據法律法規對浪费土地的行为和責任主體予以處理并公開通報。
  
  除出台方向性規劃外,國土部圍繞土地出讓金,限制地方濫用土地優惠政策招商引资。
  
  《規定》第二十二條明确,经營性用地應當以招标拍賣挂牌的方式确定土地使用者和土地价格。各類有償使用的土地供應不得低于國家規定的用地最低价标準。禁止以土地換項目、先征後返、補貼、獎勵等形式變相減免土地出讓价款。
  
  據《每日经濟新聞》記者了解,近年来,由于住宅和商业用地升值空間大,受到開發商追捧,因此出讓程序相對規範,圍繞土地出讓金減免的種種亂象往往發生在工业用地環節,特别是地方開發區、经濟園區招商引资時。
  
  “投资企业的意願是低价拿地,为了吸引企业的投资,有些地方政府規避國家土地政策,讓投资企业以明顯低于公正的市場价格拿到土地。”華北某市開發區招商局人士告訴記者。
  
  他說,地方政府更看重经濟增長,而地方政府能提供什麼呢?無非是土地和稅收優惠,企业未入駐前,稅收無從談起,對企业来說,廉价土地是最大的實惠。
  
  这位地方招商局人士表示,如果企业达到引资标準,不光是優惠地价,有時甚至是零地价成交都可以。这主要看項目本身對于地方的吸引力。
  
  在具體操作細節上,他說,有的企业先通過招拍挂方式以正常的价格取得土地使用權,政府再通過地方稅收返還、配套费返還或其他财政補貼的方式,将土地价差返還給企业,有的則是對土地招拍挂价格與承諾地价之間的差价由地方财政直接支付給土地部門。
  
  “先租後讓”或为解決之道
  
  利用土地優惠政策作为 “甜頭兒”吸引企业来屬地投资,地方政府看似是靈活使用资源撬动经濟發展,實則暗藏隐患。
  
  有业内人士指出,地方政府以低价土地招商引资,在前期征地過程中,必然要低价征收農民的土地,并且地方政府在工业用地方面少收的出讓金,最終會通過住宅及商业用地彌補,繼而推高服务业和房地産价格,居民成为最終埋單者。
  
  上述招商局人士還指出,由于廉价地甚至零地价成为 “潛規則”,一些會講故事的土地掮客們也發現了生财之道。“这些人往往會通過做假等方式描述一個很宏偉的項目,把自己包裝成很有實力的投资者,取得零地价土地後,再去其他地方融资,以土地和管理方式入股。”
  
  他說,这類掮客很快就會通過退股形式變現资金撤出,留下一個爛攤子給投资者和政府。
  
  “禁止以土地換項目”也是國土部此次《規定》明令禁止的另一種做法。有些地方政府为加快城市基礎設施和其他一些公共設施建設,會以向開發商提供一定面積土地且往往是经營性土地的使用權为條件,向企业換取工程。
  
  有審計署人士稱,这看似是加快地方基礎設施建設的做法,但不利于建立和規範正常的土地市場秩序,“以土地換項目”出讓的土地价格往往明顯低于市場价格,會造成國有土地收益流失。
  
  此外,由于換給開發商的土地未繳納出讓金而直接換成了工程項目,也造成了这部分應繳納出讓金的體外循環和固定资産投资脫離計劃控制。
  
  “盡管變相減免土地出讓金的做法将被禁止,但恐怕地方還是會想出其他辦法来。”上述地方招商局人士說。
  
  國土部也“想”了一個辦法,《規定》二十三條稱,市、縣國土资源主管部門可以采取先出租後出讓、在法定最高年期内實行縮短出讓年期等方式出讓土地。
  
  安徽省會合肥市在今年4月1日已经開始这種“先租後讓”試點。其方案为,對先租後讓的,應先确定租賃期(5年)、建設周期、稅收、就业等相關條件,经市土地管理委員會批準,一次性履行招拍挂程序。租賃期内,年租金标準按當年(即租金收取年)工业用地最低价标準的5%收取。
  
  而租賃期結束未达到建設、稅收、就业等相關條件的,土地予以無償收回。租賃期結束,达到建設、稅收、就业等相關條件并经市土地管理委員會批準,辦理出讓手續,出讓价格執行當年(即出讓手續辦理年)工业用地最低价标準。
  
  如有的地方政府在招商引资時,與企业簽訂投资協議,約定投资企业的投资規模,并承諾在企业投资达到相應的投资規模後,地方政府保证企业的最低用地价格。
  
  産业地産研究专家周建成表示,“先租後讓”土地出讓方式無疑将遏制拿地-抵押貸款-開發这種滾动的模式。