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房价瘋漲的背後:中國到底有多少房子
  【獨家策劃】一張圖看懂中國的不动産登記
  
  这肯定不是中國大地上房子的全部,還得加上城中村、城市邊緣的小産權房,以及農村的住房,更有2009年以来興建的各類保障房約1373萬套。这簡直是無法計算了。
  
  人人皆談房地産,但估計很少有人清楚一個問題,那就是中國大地上到底有多少房子?
  
  这估計要等不动産登記結束,才能有個大概的數據。之所以說是大概,誤差是其次,登記是为了征稅,想来不少房産會鑽漏洞,當然還有各種違章建築,以及永不停止的“拆出一個新中國”。
  
  我們来談談知道的吧,而且是群衆最關心的住宅類商品房。但这一項數據也是不全面的,年度竣工面積并無細分的住宅類數據,而且是從1995年才開始統計,能用的隻有年度的住宅類商品房銷售面積。
  
  中國是在1979年出現商品房概念的,1980年6月《全國基本建設工作會議彙報提綱》正式實行允許住房商品化政策,但顯然在1998年之前,这個政策大多停留在紙上。
  
  計算開始了,若有數據恐懼症,請直接跳躍。
  
  先用住宅類商品房竣工面積計算,該項數據從1998年7月才開始統計,到2013年底累計为69.08萬億平方米,顯然是誤差甚大。
  
  比較靠譜的可以用住宅類商品房銷售面積計算,因为該數據是從1986年開始統計的(圖1)。
  
  那麼在此之前,中國人的住房面積有多少呢?有個模糊的普查數據,1985年70萬人群中的城鎮住房抽樣普查,全國房屋建築面積46.76億平方米,看起来數據不小,可當時城鎮三四億人口一平均就慘了,人均10平方米左右吧。
  
  好了,我們来看住宅類商品房銷售的數據,圖1可以看出,在1998年住房商品化之前的12年里,年商品房銷售面積維持在1億平方米以下,在1992年有個1000平方米量級的增加,想来是小平同志“南巡”的風所吹。
  
  顯著的變化發生在1998年,當年住房正式實行貨币化,住宅類商品房銷售面積首超1億平方米,并且之後增幅也明顯擴大,僅僅4年時間就實現1億平方米量級的飛躍,在2002年實現2.37億平方米。
  
  接下来更快,2年時間再度飛躍1億平方米量級,2004年實現銷售面積3.38億平方米。更厲害的是2005年~2007年,每年都跨1億平方米量級,尤其是在2007年A股大牛市的刺激之下,當年實現銷售面積7.01億平方米。
  
  暴漲之後往往是暴跌,在2008年金融危機的襲擊之下,當年銷售面積銳減,僅有5.93億平方米,比2006年略高。
  
  不過,在2008年底“四萬億”的刺激之下,2009年住宅類商品房銷售出現大幅反彈,直上8.62億平方米。而2010年~2012年,随着“新國十條”等不斷加碼的調控,商品房銷售基本維持在9.3億~9.8億平方米。
  
  可以想象的是,倘若沒有“四萬億”刺激,中國樓市應基本見頂,和國外的房地産周期也不至于脫節太大。
  
  雖然2010年起加碼調控,但加速之後一下子刹住車太難啦,2011年下半年之後調控效應才有所顯現。
  
  而2013年,房价出現報複性的上漲,官方的統計數據是70個大中城市一年之内房价上漲20%左右,可想而知現實中的漲价幅度了。至于商品房銷售面積,2013年一舉突破10億平方米大關,达11.57億平方米。
  
  如此一来,1986年~2013年全國商品房銷售面積共达92.44億平方米,其中包含1997年~2013年期間的住宅别墅、高檔公寓類的商品房銷售面積3.76億平方米。
  
  再加上1985年的抽樣普查數據46.76億平方米,合計139.2億平方米。此外,在“拆出一個新中國”的轟轟烈烈運动中,1985年之前的房子有多少被拆除了就不得而知了。
  
  當然这個數據肯定是被低估的,因为《2005年城鎮房屋概況統計公報》顯示,截至2005年底,全國城鎮房屋建築面積164.51億平方米,其中住宅建築面積107.69億平方米,占房屋建築面積的比重为65.46%。
  
  所以,这肯定不是中國大地上房子的全部,還得加上城中村、城市邊緣的小産權房,以及農村的住房,更有2009年以来興建的各類保障房約1373萬套。这簡直是無法計算了。
  
  不過也可以換一個角度,利用城鎮和農村人均住宅建築面積来計算。
  
  按照2012年底城鎮人均32.91平方米、農村人均37.09平方米,2013年底城鎮7.3億人口、農村6.3億人口粗略計算,中國目前城鎮住宅面積240.24億平方米,農村233.67億平方米,合計住宅面積473.91億平方米。
  
  474億平方米是什麼概念?这相當于中國115萬平方公里的平原上4%的面積是住宅。
  
  好了,我隻能算到这一步了,确切的數據恭候不动産登記部門發布吧,但沒有個兩三年是難以出来的,至于有多少不願意公布更難說了。總之,你懂的!