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全國6城試點共有産權住房 居民與政府合夥買房
  共有産權住房全國6城市試點
  
  與政府合夥買房 你願意嗎

  【策劃】一張圖看懂共有産權住房
  
  住房城鄉建設部總经濟師馮俊4日表示,共有産權住房試點正在北京、上海、深圳、成都、淮安、黃石这6個城市推進,作为政策性住房的一種新形式,有人期望,有人觀望。
  
  所謂共有産權住房,其主要做法是,地方政府讓渡部分土地出讓收益,然後以較低的价格配售給符合條件的保障對象家庭;配售時,保障對象與地方政府簽訂合同,約定雙方的産權份額以及保障房将来上市交易的條件和所得价款的分配份額。那麼,與政府合夥買房,可行嗎?
  
  [亮點]
  
  共有産權住房有兩個直接作用,一個是通過共有産權的方式,使得部分群衆自己支付一部分錢解決住房問題;另一個是規範現在的经濟适用房和限价商品房制度,遏制在購置型的保障房里的牟利空間,使得買房子是解決住房問題,而非投機牟利。從長遠看,它還能在一定程度上平抑高房价。
  
  [優點]
  
  共有産權住房上市交易,如何避免重蹈经濟适用房、限价房出現的套利現象,就顯得尤为重要。
  
  值得關注的是,與以往的经濟适用房、限价房不同,共有産權住房是一種有限産權住房。政府和購買者将共同分享土地和房屋的增值收益,也共同承擔土地和房屋貶值帶来的風險。從制度設計上看,有限産權與完全産權的住房相比,本身就使投资獲利的空間大为減少。申購价格上基本與市場价格同步,更是大大壓縮了非法牟利的空間。
  
  [難點]
  
  有业内人士指出,如果共有産權住房購買者在回購政府産權的時候,隻要市場評估价降低幾個百分點,即可獲得巨大的经濟利益。同樣,政府收購個人産權時,如評估价虛高,也存在利益輸送的問題。共有産權住房必須建立起公開透明的運作機制,從申請、分配、售後監管和退出等各個環節,設立防火牆。從試點城市的實踐看,如何确定政府與個人的産權份額,以及如何約定上市交易的分配份額,壓縮投機牟利空間,正是探索的難點與重點。
  
  誰来申購
  
  主要是中低收入者
  
  上海自2010年以来,已連續4次降低申請共有産權房的準入門檻,目前3人及以上家庭人均月可支配收入線已放寬到5000元。截至今年一季度,累計簽約購房家庭約有6.7萬戶,基本做到當年申請、當年選房。
  
  江蘇淮安在2007年即推行共有産權经濟适用住房,住房限定套型面積(家庭人口3人控制在60平方米左右,最高不得超過90平方米)。目前,淮安已经申購的共有産權房将近900套,政府向符合條件的家庭發放供應券,兩年内有效。
  
  北京去年推出自住型商品住房,最終明确为“共有産權性質的自住房”,价格低于周邊市場30%、面積以90平方米以下为主。首個項目約提供2000套房源,最終由6.53萬戶确認申購。
  
  從試點看,共有産權住房供給主要面對中低收入者,但對于購房者也需要理性。上海市房管局就提醒,市民在申請共有産權房時,應當充分估量家庭的经濟承受能力、貸款申請资格、原住房置換等實際條件,做到量力而行。暫時無力購買共有産權保障房的,可選擇廉租住房或公共租賃住房等其他住房保障渠道解決住房困難問題。
  
  産權咋分
  
  個人占比50%以上
  
  根據試點情況,政府與購房者産權比例是共有産權住房的焦點所在,也是未来調整的空間所在。近年来,試點地區不斷優化共有産權比例調節機制,個人出资比例可在50%至100%之間由購房者根據家庭支付能力自由選擇,目标是讓困難家庭支付部分经濟适用房的購房款就能先行改善居住條件,再逐步取得全部産權。
  
  從江蘇淮安来看,通過政府産權分攤減輕購房人出资負擔,根據住房需求家庭的困難程度決定分攤比例,從5:5、6:4到7:3,困難家庭出资額最低不少于50%。
  
  淮安市住建局副局長劉愛梅說,共有産權的做法是把産權先定下来,因为沒有謀利空間,避免了“開寶馬住经适房”和“经适房抽簽六連号”等問題。不同的困難程度,可以有不同的産權的比例。當地的经验是,打通了銀行、公積金貸款的貸款助購渠道,讓申購群體能夠更加便利地買房。
  
  如何退出
  
  各地不同還需探索
  
  針對政府退出的問題(即個人購買政府的份額),江蘇淮安的操作辦法是,5年内以原价購買,5年至8年加同期貸款利息,8年後則按市場評估价購買或按比例分成轉讓收益,因家庭困難不能購回的,可以像原来的经适房一樣繼續使用。在湖北黃石,住戶如要購買超面積産權則需要按照市場价購買,住戶不願意購買,可永遠共同持有産權。
  
  個人退出的問題,各地的指導原則是政府有優先權,即按照評估价回購個人的産權,或者在房屋再上市交易環節,按比例獲得增值收益。
  
  目前,共有産權住房仍需進一步探索,且需要不斷對制度創新。記者了解到,目前深圳的共有産權住房試點方案正在研究中,将在6月底前出台方案,今年下半年将有一個保障房項目采用共有産權方式。
  
  深圳市住房和建設局政策咨詢委員會常务秘書長陳藹貧表示,共有産權房實際上關鍵是要理清政府與個人所占份額,以及份額如何轉化的問題。正在研究中的深圳共有産權住房試點方案中,不僅在考慮其他城市已经出台的共有産權模式,還在考慮推出政府與個人、政府與企业、企业與個人这三類共有産權模式。
  
  共有産權住房如何影響樓市
  
  一定程度上
  
  有利于抑制房价上漲
  
  业内人士分析認为,随着共有産權房供應量的逐漸增加,其在改善樓市結構、“對沖”高房价等方面的效應将逐漸凸顯。以北京市为例,去年下半年北京推出2萬套共有産權性質的自住型商品房,今年将供應5萬套,占全年商品房銷售的50%左右,可大大改變住房供給結構,同時,自住型商品房价格比周邊市場价低30%左右,将對今年北京市場房价起到較大的緩沖作用。
  
  德佑地産市場分析師趙葆根認为,共有産權房緩解了一部分中低收入家庭的经濟壓力,保障了其擁有房産的權利,一定程度上有助于抑制房价上漲。另外,作为住房保障和供應體系的一部分,共有産權房體現了社會公平性。一些研究機構還認为,共有産權房将为轉換房地産調控方式起到積極作用。
  
  國务院發展研究中心研究員任興洲認为,共有産權住房的本質是政府住房公共政策在商品住房領域的體現。共有産權住房一方面为居民提供了相對較低价位的普通商品房,使其“買得起,住得上”;另一方面,改善和優化了熱點城市商品住房供給結構;共有産權住房還緩解了一線和熱點二線城市房价上漲的壓力,在一定程度上能夠平抑房价,疏解高房价的困擾。
  
  住房城鄉建設部總经濟師
  
  回應樓市三大熱點
  
  樓市拐點来了?
  
  指标增速下降是正常調節
  
  住房城鄉建設部總经濟師馮俊表示,房地産市場大多數指标都在增長,隻是增速在下降。他說:“这屬于市場正常的調節。必須曆史地看問題,同比增長为負,主要是由于去年同期基數過大造成的。”
  
  馮俊強調,對房地産市場的調控始終要堅持保護消费需求、遏制投资需求。
  
  限購政策要取消?
  
  沒有地方公開表态取消限購
  
  馮俊表示,宏觀調控政策是鼓勵、保護消费需求,遏制投资需求。每個地方根據自己的實際情況作出判斷。他說:“從目前我得到的信息,還沒有一個地方公開說要取消限購。”馮俊認为,從限購政策来看,對老百姓的消费需求是沒有影響的,隻是對過度投资需求有限制。
  
  空置率如何統計
  
  不能通過晚上數燈推算空置率
  
  馮俊表示,現在對于空置率沒有一個準确的官方定義。對于一些人通過晚上數亮燈的住房比率大致推出来的空置率,馮俊不認同。他說:“假設我家住三居室,晚上一般就開一兩個燈,如果你在我家樓下看,肯定是一大半窗戶是黑的,这怎麼能算空置?所以不能用亮燈的數量衡量。有些事情有待制度的完善,簡單說空置多少不太合适。”