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住建部:自主調控不等同放松限購
  全國樓市庫存激增、部分城市大幅降价的市場表現,引發了中央層面的關注。
  
  記者獨家獲悉,日前住建部兵分幾路密集調研地方樓市,實地了解房地産市場下滑程度,并集中在5月24日向國务院高層彙報工作。
  
  “此次住建部的調研除了有部里自己的例行調研任务之外,也是出于中央的要求。”一位接近住建部的人士向記者透露,“目前中央層面對樓市的關注度很高,因此要求住建部将目前市場波动較为明顯、政策有所調整的城市情況摸底彙總上来。”
  
  一位參與廣州座談會的政府人士透露,中央此次意在摸底各地樓市真實情況,全面、準确判斷市場形勢,明确指導地方調控方向。
  
  上述參與座談的人士表示,住建部調研結果顯示,部分中心城市表現仍不錯,目前對经濟沖擊并不大,但市場開始出現新的分化。原本認为三四線城市會更糟一些,但調研結果出来後,部分三四線城市的情況要好于杭州、貴陽、沈陽等二線城市。
  
  “住建部官員直言,地方确有自主調控的權利,但并不等同于放松限購,有些該堅持的政策必須繼續執行,放松限購可能會給市場傳达錯誤的信号,即認为國家又要開始新一輪救市,中央不願看到这樣的輿論導向。”參與深圳座談會的一位业内人士告訴記者。
  
  該人士還表示,住建部傳达的調控方向是,2008年和2011年的兩次樓市調整,皆因保增長而中斷,这一次中央更希望市場能自我調整。而地方政府在防止供應過剩的同時,不能用傳統的救市思路,将泡沫再一次吹大,引發硬着陸風險。在房産稅、遺産稅等经濟手段沒有出台之前,一些中心城市的部分行政調控手段不能退出。
  
  緊急摸底地方樓市
  
  上述接近住建部的人士透露,早在今年4月底、5月初的時候,住建部的司局級官員就去個别城市了解過情況,近期由于市場變化比較快,輿論壓力也相對較大,因此住建部再度赴各地調研,摸底市場情況。
  
  “这次選取的城市,主要是一線城市、二線重點城市以及熱點區域中的三線城市,这些城市的樓市波动具有代表性,有的城市政策上也存在一些調整。”該人士告訴記者,除了珠三角區域,還有長三角區域的浙江、江蘇等庫存較嚴重的省份。
  
  以住建部在珠三角區域的調研来看,此次參與廣州座談會的有7個代表城市,包括惠州、肇慶、韶關、珠海、佛山、中山、廣州,其中佛山高明區已暗中救市。
  
  上述參與廣州座談會的政府人士透露,惠州代表彙報的材料顯示,目前惠州市場庫存面積有一千多萬平方米,以目前的去化率計算,兩年也難以消化完,是7個代表城市中庫存最大的。
  
  廣州座談會結束後,为了解更多市場情況,5月23日,住建部調研人員又趕赴深圳,當天上午召集了當地房企、銀行、中介、专家等行业代表開會,下午前往新樓盤現場調研。
  
  除了實地調研外,還有部分城市被要求上報房地産市場書面材料。湖南省住建廳有關負責人告訴記者,住建部这次并未去湖南調研,但要求他們在5月23日上午将湖南省1-4月份的房地産形勢彙報上去,包括樓市基本行情、目前存在哪些問題以及地方政府下一步的打算等。
  
  “去年市場情況比較穩定,沒有類似的彙報,今年情況有些特殊,輿論壓力也很大,因此中央層面有些緊張。”上述湖南省住建廳負責人稱。
  
  “住建部的調研結果顯示,樓市總體情況沒那麼差,今年1-4月各項指标下滑幅度大,是因为去年同期基數太高,實際上,目前的市場情況要好于2011年和2012年同期。”上述參與廣州座談會的政府人士告訴記者。
  
  上述參與座談的人士還透露,政府目前重視成交量能不能提升。有了成交,開發商资金可回籠,投资不會受太大影響,经濟就不會出現嚴重問題。如今令政府頭疼的是,如何消化供應過剩問題。
  
  “目前,由于地方财政緊張,政府并不願意提供大額的購房補貼,加上限購政策在有的二三線城市執行相對較松,救市效果存疑。”他表示。
  
  指明調控方向
  
  “中央再不派人来,地方真要亂套了。”上述參與廣州座談會的政府人士表示,由于中央一直保持沉默,地方感到很困惑,由于摸不清中央的态度,多地隻能偷偷救市,手段也是五花八門。
  
  日前有媒體報道稱,住建部人士确認,除北上廣深之外,其他城市的限購政策可以自行調節,尤其是庫存過大的地方,但不會明确發文。
  
  上述參會人士告訴記者,在座談會上住建部官員专門提及此事,發表此言論的是原住建部法規司副司長徐宗威,目前已退休,不能代表住建部的聲音。
  
  該人士還透露,住建部官員在座談會上表示,地方确實有自主調控的權利;但是不能把是否放松限購當做刺激樓市、謀求短期经濟增長的手段;需從面向行业長期健康發展的角度,從公共服务配套的完善、新型城鎮化的推進等幾個方面来解決樓市泡沫軟着陸的問題。
  
  “有些中心城市,住房仍是稀缺资源,暫時不能放松限購。談及佛山救市行为時,住建部官員在座談會上說,‘佛山自作主張放松限購,这是它的權利,但政府将来能擔得起責任嗎?’”上述人士告訴記者。
  
  “住建部官員在座談會上強調,不能因有關房地産調整将影響到地方财政、銀行等方面的聲音亂了陣腳,以前房地産行业承擔了太多,包括经濟增長、就业、居住以及産业轉型等,此次調整是市場自發調整,如果人为中斷,未来房地産市場将出現硬着陸,後果更可怕。”上述人士稱。
  
  在住建部調研長三角後,5月23日,杭州出台“限降令”,規定低于備案价15%的樓盤不允許網簽,否則需要重新申請備案价。
  
  “地方政府的救市方向也是想辦法去庫存,湖南省有六七千家地産項目公司,企业實力不強,抗風險能力弱,一旦资金鍊斷裂,又會出現跑路現象。”湖南省住建廳有關負責人稱,目前隻是成交縮減,价格還算平穩,如果土地价格松动就不一樣了,因为暫時還離不開土地财政。
  
  關注央行“喊話”效果
  
  今年4月之後,樓市急轉而下,这令作为房地産市場主管部門的住建部始料未及。
  
  3月份杭州等地出現房价下降苗頭時,住建部副部長仇保興表态,杭州的降价現象不會蔓延。但4月以後,降价潮卻呈現出擴散的趨勢。
  
  今年兩會期間,住建部副部長齊骥提出了今年樓市調控的方向是“雙向調控”,并對此做出了權威解釋:所謂雙向調控亦可稱分類指導,即對一線城市繼續增加供應,抑制、遏制投资投機性需求,限購政策不退出。而對于庫存量比較大的城市,要控制供地結構、供應結構。
  
  “雙向調控政策作用的着力點是維持市場穩定,避免出現市場過熱或過冷,在當時,大部分城市的房地産市場還是過熱的。”全國工商聯房地産商會會長聶梅生表示,“按照樓市調控的頂層設計,在保持市場穩定的前提下,一些地方的行政幹預手段将逐步離場,市場化手段成为調節市場的主要手段。”
  
  “從目前来看,中央對房地産市場應該不會再出台‘一刀切’政策,但为保下半年的经濟平穩,未来在金融、投资等方面出台一些導向性政策也是可能的。”上述接近住建部的人士向記者表示。
  
  上述參與廣州座談會的政府人士透露,會上,住建部特别要求惠州對光耀地産做专項材料報告,以了解涉及民間借貸的規模和影響到底有多大。
  
  “此外,住建部官員還十分關心5月12日央行‘喊話’放松個貸後,商业銀行是否‘聽話’。據了解,目前僅有工行将貸款騰挪增加了房貸規模,要求深圳轄區内的支行加快住房貸款的發放,其餘銀行均未遵照執行。”上述人士說。
  
  他還透露,住建部官員在座談會上強調,限貸并不是行政幹預手段,而限購是在经濟、稅收手段不到位的情況下被迫出台的下策,符合目前中國经濟的需要。
  
  “中央希望銀行不要拖後腿,也要求開發商降价走量,但會上開發商和銀行各執一詞。開發商抱怨銀行不放款,降价了资金也回籠不了。銀行人士則稱,銀行并沒有停止放款,隻是上浮了利率。”深圳一位參與座談的业内人士告訴記者。